2022年房市走向哪里？这些话你别听

2021年的房地产市场跌宕起伏，上半年市场热情高涨，住建部约谈城市，各地不断加大调控力度；到下半年，市场突然转向陷入低迷，行业风险暴露，房地产商频频暴雷。地产人忧心重重，负面信息和否定信息铺天盖地，人们都忧心房企是否会就此没落。

通过数据从年度看，2021 年金融信贷总量和地产销售总额依然平稳，市场波动仍旧在合理范围内，当然这离不开市场因素和国家政策等多重原因影响。然而居住是民生之本，房地产是万业之母，所以我们相信，市场向均值回归是确定的。毕竟房地产市场是一个典型的周期性市场，会表现出均值回归的特性。这个周期并非时间而且因果规律。

万氪地产拓新行业研究小组联动清华经管房地产协会，特邀贝壳研究院首席分析师许小乐，共同探讨国内房地产市场形势，结合2021年度地产销售数据以及国家政策等多重因素，全方位带你预测2022房地产未来发展趋势。

从房价来看，一线城市正在逐步从去年下半年的整体下降态势中出现一些回暖迹象。去年下半年，房地产市场整体上较为冷清，各线城市房价下降的城市均有明显增多，开发商因为资金不足等原因拿地意愿不强，一些城市土地出现流拍，购房者观望情绪浓厚。开年以来，随着金融信贷环境的缓和，加之一些城市因城施策出台稳楼市举措，房地产市场出现趋稳态势。

2022年2月21日，国家统计局公布1月份70城商品住宅销售价格指数。70个大中城市商品住宅环比出现止跌后回涨的态势，同比涨幅则继续保持下降趋势。商品住宅市场逐步趋稳。

70城房价数据显示：1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%; 二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2个百分点。

70个大中城市中，有28个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，较12月增加13个；有10个城市二手住宅销售价格环比上涨，较12月增加4个。相较去年而言，70城房价继续延续四季度以来的下降趋势，同比涨幅持续下跌，三线城市二手房房价还出现了一定的跌幅趋势。但相较1月而言，70城房价环比下降势头明显减弱。一二线城市新建商品住宅销售价格止跌回升，环比上涨的城市数量显著增加。三四线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄，房价逐渐趋稳。整体上看，70城商品住宅市场房价走势逐渐趋稳并在短期内有所回升。

   稳健房企土拍收获颇丰

2021年1-11月，土地市场高开低走，成交金额规模收缩至近三年最低。随着8月土拍新规实施，叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响，宗地溢价率与成交率从8月开始明显回落，至11月累计成交金额较上年同比明显下滑11.15%。伴着三批次部分城市的拍地规则适度调整，为房企留下合理的利润空间，从而带动土地市场回温，促使宗地成交率从10月的全年低点到11月有所回升。

从房企来看，随着政策监管调整，对房企现金流与财务健康程度要求更高，房企拿地逐渐谨慎，对于稳健型房企迎来拿地机会， 除中海、保利、万科等一如既往的“拿地大户”，中国铁建、滨江拿地金额排名也有明显提升，说明在目前竞争压力较小的条件下，更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源，进一步促进企业稳步经营。

2022年2月，北京开启了全国首轮供地的“第一枪”，据悉，本批供地共计18宗地块，其中17宗顺利成交，1宗流拍。北京作为2022年全国第一个集中供地的城市，首轮土拍平均溢价率约为4%。中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，从第一轮集中供地的成交数据看，房企资金链依然紧张，除个别地块外，大部分出价都非常谨慎，竞争力度远不如2021年第一轮集中供地。

此次18宗地块共吸引50多家房企参与。其中，华润置地、中海地产等央企参与度较高，华润置地报名9宗，绿城中国、中海地产各报名6宗，保利发展、金地集团、北京城建各5宗。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，“整体来看，北京作为2022年集中土拍‘打头阵’的城市，成交热度虽不及去年首轮，但较去年第二轮、第三轮还是有较为明显的回温。部分地块出现溢价情况，也说明北京首批供应的地块质量是不错的，进而吸引了不少房企。”

   地产股“强势反弹”

从地产股市角度来看，进入2022年后，纳入中国房地产公司发行的股票的沪深300房地产指数自1月4日以来上涨了7.61%，中国房地产股强势反弹。1月10日，港股的世茂、融创、奥园等个股出现10%以上的涨幅。专家认为，龙头地产股这一波不是反弹，而是要创历史新高。龙头地产股的公司本身未来预期是增长的，且市占率提升亦是必然。自2021年11月以来，瑞银、贝莱德和汇丰等国际金融机构，都把中国股票的评级上调至“增持”。全球金融机构“瑞信”，近日也表达了对中国房地产板块的看好，认为该板块有望大幅上涨。

自2021年年底，政府不断释放出积极信号，增强楼市信心。

12月6日中央政治局会议提出:“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

12月8-10日中央经济工作会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

1月16日，国家发改委微信号发布《关于做好近期促进消费工作的通知》提到：促进住房消费健康发展。这也是自1998年房改以来的24年里，头一次官方喊话让大家春节买房。（来源于贝壳研究院）

贝壳研究院首席分析师许小乐的分享现场

财联社2月6日电，机构数据显示，2022年以来，全国房地产市场调控政策密集发布。1月全国共发布房地产调控政策达66次，同比增长57%。调控内容主要围绕放松公积金贷款限制、加大保障性租赁住房供应力度、加强商品房预售管理、下调与房贷紧密挂钩的LPR、细化老旧小区改造工作等层面。（来源于财联社电报）

融资：融资环境回暖。自2021年四季度以来，房企融资环境有所改善。2022年1月房地产贷款投放迎来“开门红”，新增约6000亿元，新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中，房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。金融机构对房地产企业融资活动持续改善。第一、金融管理部门及时对部分金融机构房贷政策执行纠偏，效果明显。第二、个别房地产企业的信用风险影响逐步淡出，市场信心明显回暖。第三、未来在“促进房地产业良性循环”的基调下，房企融资环境有望进一步改善，特别是三道红线的执行细则局部调整，带动房企融资规模继续恢复。

拿地政策：拿地政策调整降低房企投资难度，房企信用将逐步修复。尽管新房市场虽然今年第二批次房企拿地较少，但基于土储和现有库存考虑，新房整体供应总量不会明显下降，同时房企在偿债压力下会加快供货，保证新房供应。因此市场供应不会成为明年市场规模的抑制因素。

日前，多地住房公积金贷款相关政策迎来调整，涉及下调首付比例、提高贷款额度等。同时，银行商业贷款也迎来暖风，菏泽、重庆等地多家银行下调房贷首付比例，广州地区部分银行下调贷款利率，贷款发放速度有所加快。机构人士表示，未来房地产信贷环境将持续改善，预计有更多城市跟进调整公积金政策，银行商业贷款方面也可能有更多行动。

中国人民银行2022年工作会议提出，更好满足购房者合理住房需求。银保监会也表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。在机构人士看来，监管部门将持续完善房地产长效机制，深化住房制度改革，促进房地产业良性循环和健康发展。

专家表示，在坚持“房住不炒”以及风险可控的基础上，未来金融机构应继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，提供合理的金融支持，保持房地产开发贷和个人住房贷款平稳运行。

2022年房地产市场将在今年下半年的低位上逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。2022年是探索新的发展模式、构建房地产业良性循环的元年，“良性循环”下整个行业将趋于平稳健康，更好满足购房者的合理住房需求，更好满足消费者对美好居住的向往。

每个行业都像一座围城，里面的人想出去，外面的人想进来。地产洗牌期，有“逃离者”、“守望人”、也有“逆行者”。有些人离开了地产，有些人在地产守望，有些人为即将开启的新的地产职业生涯踌躇满志。

过去的半年里面，很多走出围城的人——部分职能岗人员从甲方去了乙方，或者去了其他行业，有善于整合供应链的人开启了创业之旅。头部民企为数不多还在招聘，大部分的国央企是一处避风港，部分地产私募基金、互联网地产也在招聘。

有优秀的人离开了地产，但是也有一部分新的血液注入。当然这都是不同职业人结合自身职业兴趣、职业性格、职业能力以及职业价值观做出的最匹配自己的选择。不管未来如何，希望他们前程似锦，未来充满希望。

万氪地产团队坚持聚焦行业领军头部企业和市场头部人才，提供深度抓也服务，重点布局于地产开发，地产物流，大型物业地产，新能源等行业的多元化产业集团和新兴市场的头部创新企业。

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